रियायती लेकिन ‘किफायती’ नहीं: सस्ते किराये के अपार्टमेंट बनाने की नीति सिडनी डेवलपर्स के लिए वरदान है | आवास

2021 में निर्मित क्लोवेली रोड पर इकाइयों के एक छोटे ब्लॉक को अतिरिक्त मंजिल की जगह दी गई थी ताकि डेवलपर पांच किफायती इकाइयां जोड़ सके, जिससे कुल विकास 13 हो गया। समुद्र तट से तीन मिनट की पैदल दूरी पर स्थित इकाइयां, पार्किंग और बाहर एक बस स्टॉप के साथ, अत्यधिक वांछनीय स्थान पर हैं।

लेकिन वे “किफायती” नहीं हैं।

आरपी डेटा के अनुसार, किफायती दो-बेडरूम इकाइयों का किराया अब $960 से $1,000 प्रति सप्ताह है, जो सरकारी नीति के अनुरूप ब्लॉक में अन्य दो-बेडरूम इकाइयों की तुलना में 20% की छूट है।

किफायती इकाइयों के लिए पात्र होने के लिए, किरायेदारों को यह साबित करना होगा कि वे आय सीमा को पूरा करते हैं, जो कर से पहले एक जोड़े के लिए $121,100 है।

इसका मतलब है कि किरायेदार इन “किफायती” घरों में से एक में रहने के लिए अपनी कर-पूर्व आय का 40.3% और कर-पश्चात आय का 50% खर्च कर रहा है।

होमग्राउंड रियल एस्टेट की अनास्तासिया कोज़ाक, उद्देश्य एजेंसी जो ब्लॉक के किफायती घटक का प्रबंधन करती है, ने कहा कि अक्सर हाल ही में अलगाव जैसी स्थिति में बदलाव से गुजर रहे परिवार ही इस प्रकार की संपत्ति को किराए पर देंगे।

उन्होंने कहा कि एजेंसी की कर-पूर्व आय का अधिकतम 40% किराया वसूलने की नीति है, और अक्सर किरायेदार को सुरक्षित करने के लिए मालिक के साथ बातचीत होती थी।

नई इमारत के निर्माण से पहले, एक मैले-कुचैले फेडरेशन ब्लॉक में चार तीन-बेडरूम वाले फ्लैट थे। उन्होंने प्रति सप्ताह $680-$700 के हिसाब से किराया लिया और वे छात्रों और बैकपैकर्स से भरे हुए थे जो मौजूदा $500 के बजाय प्रति कमरा औसतन $230 का भुगतान कर रहे थे।

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परिवहन के निकट “इन-फिल” विकास के माध्यम से नए आवास को प्रोत्साहित करने की न्यू साउथ वेल्स सरकार की नीति के लिए धन्यवाद, यह कहानी सिडनी के कई हिस्सों में दोहराई जा रही है।

द रीज़न? डेवलपर्स, किरायेदार नहीं, अक्सर नीति से आर्थिक विजेता होते हैं।

एनएसडब्ल्यू इन-फिल अफोर्डेबल हाउसिंग डेंसिटी बोनस स्कीम (आईएएच पॉलिसी) के तहत, संपत्ति के मालिक 15 वर्षों के लिए बाजार किराए से 20% कम पर परियोजना के 15% आवास प्रदान करने के बदले में 30% तक अतिरिक्त घनत्व प्राप्त कर सकते हैं।

कुछ परिषदों की अपनी बोनस योजनाएँ हैं।

फ्रेश इकोनॉमिक थिंकिंग के मुख्य अर्थशास्त्री क्रिस मर्फी और सिडनी विश्वविद्यालय में प्रोफेसर एमेरिटस पीटर फिब्स द्वारा शेल्टर एनएसडब्ल्यू के लिए किए गए काम में पाया गया कि किराएदार के साथ समाप्त होने वाले बोनस मूल्य का अनुपात 21% और 92% के बीच है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि संपत्ति कहां स्थित है।

इसका मतलब यह है कि अतिरिक्त मूल्य का 8% से 79% के बीच – अतिरिक्त मंजिलों, उन्नत दृश्यों और अधिक इकाइयों के माध्यम से – डेवलपर द्वारा बरकरार रखा जाता है।

कम रूढ़िवादी धारणाओं का अनुमान है कि संपत्ति डेवलपर्स को 34% से 83% के बीच लाभ होगा।

मर्फी और फ़िब्स ने नौ अलग-अलग उपनगरों में IAH नीति का उपयोग करते हुए परियोजनाओं को देखा। एजक्लिफ, क्रोज़ नेस्ट और नॉर्थ सिडनी जैसे उच्च मूल्य वाले उपनगरों ने डेवलपर्स को अधिक लाभ पहुंचाया।

इस बात का और सबूत है कि नीति डेवलपर्स के लिए फायदेमंद है, घनत्व बोनस के लिए आवेदन करने वाले डेवलपर्स की संख्या में पाया जा सकता है।

राज्य महत्वपूर्ण विकास (एसएसडी) के रूप में दर्ज किए जा रहे लगभग हर विकास में किफायती आवास के लिए एक आवेदन शामिल है, जिसका अर्थ है कि या तो डेवलपर्स ने अपनी परोपकारी प्रवृत्ति की खोज कर ली है या पैसा कमाना बाकी है।

आवास मंत्री पॉल स्कली द्वारा अक्टूबर में फास्ट-ट्रैकिंग के लिए अनुमोदित आवासीय परियोजनाओं में से सभी 17 ने किफायती आवास घनत्व बोनस के लिए आवेदन किया था।

यह बोनस अक्सर डेवलपर्स को ऊंचाई की सीमा पार करने, महंगी इकाइयों को ऊंची मंजिलों पर ले जाने और दृश्यों में सुधार करने की अनुमति देता है, जबकि सस्ती इकाइयां इमारत के शोर वाले हिस्से में निचली मंजिलों पर पड़ी रहती हैं।

डेवलपर्स को व्यक्तिगत रूप से भी लाभ हो सकता है क्योंकि रियायती किराए और बाजार किराए के बीच के अंतर को कर उद्देश्यों के लिए धर्मार्थ दान के रूप में माना जा सकता है।

शोधकर्ताओं ने कहा कि उनके शोध का निहितार्थ यह है कि नीति में बदलाव की आवश्यकता हो सकती है, खासकर उच्च मूल्य वाली अचल संपत्ति और घनत्व पर कड़े नियंत्रण वाले उपनगरों में।

यह नीति कैसे विचित्र परिणामों की ओर ले जा रही है, इसका सबसे हाई-प्रोफाइल उदाहरण पॉट्स पॉइंट में मैक्ले स्ट्रीट पर द चाइम्स का पुनर्विकास है, जिसका अब पूर्व प्रधान मंत्री – और लंबे समय से पॉट्स पॉइंट निवासी – पॉल कीटिंग द्वारा विरोध किया जा रहा है।

1960 के दशक में निर्मित चाइम्स, वर्तमान में 80 स्टूडियो और एक-बेडरूम अपार्टमेंट से बना है, जिनमें से कुछ शानदार दृश्यों के साथ हैं। वे लगभग $350-$380 प्रति सप्ताह के हिसाब से किराया लेते हैं।

डेवलपर, टाइम एंड प्लेस, उन्हें 34 अपार्टमेंटों से बदलने की योजना बना रहा है, शीर्ष मंजिलों को 10 मिलियन डॉलर से अधिक में बेचने की उम्मीद है। सामान्य अधिकतम 10 मंजिलों के अलावा तीन अतिरिक्त मंजिलें, “किफायती” इकाइयों में जोड़ी जाएंगी।

लेकिन विरोधियों, जैसे सिडनी शहर, कीटिंग और कई स्थानीय लोगों का कहना है कि ये इकाइयाँ अब शब्द के सामान्य अर्थों में सस्ती नहीं होंगी।

कीटिंग ने अपनी आपत्ति में कहा, “मेरा मानना ​​है कि यह परिणाम राज्य के महत्वपूर्ण विकास के लिए आवश्यक सार्वजनिक हित और सामाजिक प्रभाव के लक्ष्यों के साथ असंगत है।”

“कम आय वाले निवासियों के एक बड़े मौजूदा समूह को विस्थापित करते हुए कम, बड़े, अधिक महंगे लक्जरी अपार्टमेंट देने के लिए हाउसिंग एसईपीपी उत्थान का उपयोग हाउसिंग एसईपीपी और एनएसडब्ल्यू सरकार की व्यापक सामर्थ्य रणनीति के इरादे को कमजोर करता है।”

आवास वकालत समूह आवास घनत्व बोनस योजना के बारे में बढ़ती चिंताएँ व्यक्त कर रहे हैं।

शेल्टर एनएसडब्ल्यू के मुख्य कार्यकारी जॉन एंगेलर ने कहा कि “किफायती” आवास नीति ने आय अर्जित करने वाले निचले दो क्विंटल लोगों के लिए बहुत कम काम किया है और इसे वास्तव में डिस्काउंट हाउसिंग के रूप में संदर्भित किया जाना चाहिए, न कि किफायती आवास के रूप में।

उन्होंने कहा कि शेल्टर एनएसडब्ल्यू के शोध से पता चला है कि नीति मुख्य रूप से उन डेवलपर्स को लाभ पहुंचाती है जिन्हें नीति से लाभ का सबसे बड़ा हिस्सा मिलता है।

“एक ऐसी दुनिया है जहां जीत-जीत होती है, लेकिन एनएसडब्ल्यू की नीति अपेक्षाकृत उच्च आय वर्ग को पूरा करती है और ‘किफायती’ इकाइयों की वास्तविक मात्रा अपेक्षाकृत कम है,” टेनेंट्स यूनियन के मुख्य कार्यकारी लियो पैटरसन रॉस ने कहा।

उन्होंने कहा, “कुछ ऐसी आशा है कि सभी इमारतों को प्रोत्साहित करने से कीमतों पर दबाव पड़ेगा, जैसा कि ऑकलैंड में हुआ था, लेकिन मुझे डर है कि कीमतें बढ़ाने वाली शक्तिशाली ताकतों पर काबू पाने के लिए यह पर्याप्त नहीं है।”

पैटरसन रॉस ने कहा कि किफायती आवास नीति यूरोपीय शहरों और लंदन की तुलना में बहुत कम कठोर है।

शोधकर्ताओं ने इकाइयों को किफायती बनाए रखने के लिए समय को 15 से 30 साल तक बढ़ाने का सुझाव दिया, और किराए को केवल बाजार किराए से जोड़ने के बजाय किराएदारों की भुगतान करने की क्षमता के साथ जोड़ा जाना चाहिए।