बूमर घर की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को समाप्त करने के लिए वजन करते हैं

71 साल के जोएल फ्रीडमैन, 30 से अधिक वर्षों के लिए घर बुलाए जाने वाले घर को बेचने के अलावा और कुछ नहीं चाहते हैं।

पांच-बेडरूम, 5,000 वर्ग फुट का दक्षिणी कैलिफोर्निया का घर फ्रीडमैन और उनकी पत्नी, कैथरीन के लिए बहुत बड़ा है, जो सेवानिवृत्त खाली-घोंसले हैं। वे 55+ समुदाय में एक छोटे, एकल-कहानी वाले घर को कम करने के लिए उत्सुक हैं, जहां उन्हें अंतहीन यार्ड काम और बढ़ती घर के रखरखाव की लागत के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है।

लेकिन दंपति ने इस कदम में देरी की है। ऐसा इसलिए है क्योंकि वे महत्वपूर्ण पूंजीगत लाभ कर का भुगतान नहीं करना चाहते हैं जो वे अपना घर बेचते हैं। 1997 के बाद से, होम सेलर्स को एक पूंजीगत लाभ कर का सामना करना पड़ा है – आय के आधार पर 20% तक – विवाहित जोड़ों के लिए $ 500,000 से अधिक के मुनाफे के साथ घर की बिक्री और एकल फाइलरों के लिए $ 250,000।

“एक लाख कारण हैं कि हम क्यों स्थानांतरित करना चाहते हैं, लेकिन हम नहीं हैं क्योंकि कर सिर्फ बोझ है,” फ्रीडमैन ने कहा।

दंपति अपनी सेवानिवृत्ति को निधि देने में मदद करने के लिए अपने भविष्य के घर की बिक्री से मुनाफे पर भरोसा कर रहे हैं। फ्रीडमैन चिंतित हैं कि उनकी सामाजिक सुरक्षा जांच और उनकी पत्नी की पेंशन हेल्थकेयर बिल और लंबी अवधि की देखभाल को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं होगी।

वे संभावित घरेलू विक्रेताओं की बढ़ती संख्या में से एक भारी कर का सामना कर रहे हैं जो उन्हें अपने मूल्यवान संपत्तियों के साथ भाग लेने से हतोत्साहित कर रहा है। इसने संभवतः बाजार पर परिवार के आकार के घरों की कमी को बढ़ाने में मदद की है। प्रभावित लोगों में से कई पुराने लोग हैं जो डाउनसाइज़ करने के लिए देख रहे हैं, लेकिन अपने घरों पर भरोसा कर रहे हैं कि वे अपने सेवानिवृत्ति के घोंसले के अंडे हों।

क्षितिज पर राहत हो सकती है – और यह एक द्विदलीय प्रयास है।

राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्प ने हाल ही में कहा कि वह लगातार उच्च ब्याज दरों के बीच आवास बाजार में रस बनाने में मदद करने के लिए घर की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को पूरी तरह से समाप्त करने पर विचार कर रहे हैं।

“अगर फेड दरों को कम कर देगा, तो हमें भी ऐसा नहीं करना होगा,” ट्रम्प ने 22 जुलाई को ओवल ऑफिस में संवाददाताओं से कहा। “लेकिन हम घरों पर पूंजीगत लाभ पर कोई कर नहीं सोच रहे हैं।”

आगे बढ़ने के लिए हताश होकर, फ्रीडमैन ने आखिरकार मई में लगभग 4.5 मिलियन डॉलर में अपना घर बाजार में डाल दिया। लेकिन अब जब ट्रम्प और कांग्रेस के सदस्य कर को खत्म करने के बारे में बात कर रहे हैं, तो वे अपनी लिस्टिंग को समाप्त करने की अनुमति दे रहे हैं और उम्मीद कर रहे हैं कि कानून में बदलाव से पहले वे इसे वापस बिक्री के लिए रख दें।

अपने घोंसले के अंडे को सुरक्षित रखना

भाग में क्योंकि घर की कीमतें हाल के वर्षों में बढ़ गई हैं, पिछले कुछ वर्षों में कर के अधीन घर की बिक्री के विषय में दोगुना से अधिक हो गया है।

लगभग 34% अमेरिका के घर के मालिक – 29 मिलियन लोग – एकल फाइलरों के लिए $ 250,000 कैप से अधिक हो सकते हैं यदि वे बेचने के लिए थे, और 10% $ 500,000 दहलीज से अधिक हो सकता है, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स ने 2025 की रिपोर्ट में पाया। 2023 में, अमेरिकी विक्रेताओं में से 8% ने अपने घरों की बिक्री पर $ 500,000 से अधिक लाभ कमाए, संपत्ति डेटा फर्म कोरलोगिक मिला। यह 2003 में 1.3% और 2019 में 3% से ऊपर है।

अगर दहलीज होता मुद्रास्फीति के लिए समायोजित जब इसे लागू किया गया था, 1997 में व्यक्तिगत घरेलू विक्रेताओं के लिए $ 250,000 का कटऑफ 2024 डॉलर में लगभग दोगुना उच्च – $ 496,000 – होगा।

कुछ आवास अर्थशास्त्रियों का मानना है कि कर के लिए दहलीज को बढ़ाना या लेवी को पूरी तरह से समाप्त करने से घर के मालिकों को बेचने के लिए प्रोत्साहित करके महत्वपूर्ण आवास इन्वेंट्री को बढ़ावा मिल सकता है। लेकिन दूसरों को संदेह है कि इससे बहुत फर्क पड़ेगा।

“जरूरी नहीं कि यह इन्वेंट्री में वृद्धि की ओर ले जाए, यह सिर्फ आवास बाजार में एक कारोबार की ओर जाता है, अधिक घरेलू बिक्री गतिविधि,” विशेष रूप से कैलिफोर्निया और न्यूयॉर्क जैसे स्थानों में महंगे बाजारों में, कोरलोगिक के मुख्य अर्थशास्त्री सेल्मा हेप्प ने कहा।

रियल-एस्टेट कंपनी रेडफिन ने बताया कि 2022 तक, खाली-घोंसले वाले बूमर्स के स्वामित्व दो बार कई घरों बच्चों के साथ मिलेनियल्स के रूप में तीन या अधिक बेडरूम के साथ।

75 वर्षीय मैरी एलेन टेलर उन घर मालिकों में से एक हैं। वह और उसके पति अपने छह-बेडरूम वाशिंगटन, डीसी, होम से कम करना चाहते हैं, लेकिन वे कैपिटल गेन्स टैक्स के कारण भाग में रह रहे हैं। हाउसिंग फाइनेंस रेगुलेशन में दशकों तक काम करने वाले टेलर ने तर्क दिया कि पॉलिसी अपने बड़े घरों पर पकड़ बनाने के लिए अपने जैसे बूमर्स को प्रोत्साहित करती है, जब उन्हें परिवारों को बेचना चाहिए।

टेलर ने कहा, “सभी उपद्रव के साथ, जो कि हाउसिंग की आपूर्ति के बारे में है, कर प्रोत्साहन के बारे में, जो पूरी तरह से चलते हैं, जो आपकी सार्वजनिक नीति के लिए पूरी तरह से मुकाबला करते हैं।” “मुझे नहीं लगता कि आप 75 साल के बच्चों का एक समूह चाहते हैं, जो छह-बेडरूम वाले घरों पर कब्जा कर रहे हैं।”

जटिल प्रभावों के साथ एक द्विदलीय मुद्दा

राष्ट्रपति द्वारा घर की बिक्री पर कर को समाप्त करने से दो हफ्ते पहले, रिपब्लिकन रेप। मार्जोरी टेलर ग्रीन ने ऐसा करने की मांग करते हुए कानून पेश किया। ग्रीन ने ट्रम्प की टिप्पणियों को घर की बिक्री अधिनियम पर अपने नो टैक्स के समर्थन के रूप में मनाया।

कर में सुधार के लिए लोकतांत्रिक समर्थन भी है।

रेप। जिमी पैनेटा, एक कैलिफोर्निया डेमोक्रेट जिसका ज़िला कई महंगे तटीय क्षेत्रों में शामिल हैं, पहले 2022 में एक बिल पेश किया था जो व्यक्तियों के लिए $ 500,000 में कर बहिष्करण और संयुक्त-फाइलिंग जोड़ों के लिए $ 1 मिलियन को दोगुना कर देगा और इसे मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित करेगा। बाजार अधिनियम पर अधिक घर, जिसके पास गलियारे में cosponsors है, का उद्देश्य अधिक घर के मालिकों को हाउसिंग इन्वेंट्री को बेचने और बढ़ावा देने के लिए प्रोत्साहित करना है।

पैनेटा ने कहा कि वह ट्रम्प और रिपब्लिकन के साथ “लोगों को अपने घरों को बेचने और अपने घोंसले के अंडे को बरकरार रखने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए एक त्वरित और पुरस्कृत तरीका पर काम करने के लिए तैयार है।”

“मैं बस उम्मीद करता हूं कि राष्ट्रपति कुछ करने के बारे में गंभीर है, और न केवल यह कह रहा है, जब यह किफायती आवास मुद्दे के लिए एक फिक्स की बात आती है,” उन्होंने बिजनेस इनसाइडर को एक बयान में कहा।

किसी भी प्रमुख नीति परिवर्तन के साथ, सड़क के नीचे बड़े अनपेक्षित परिणाम हो सकते हैं।

HEPP ने चेतावनी दी कि जो विक्रेता हाथ में अतिरिक्त नकदी के साथ चले जाते हैं, उनके पास अपने अगले घर पर खर्च करने के लिए अधिक पैसा होगा, जो घर की कीमतों पर ऊपर की ओर दबाव डाल सकता है। CNBC के एक साक्षात्कार में, Redfin के मुख्य अर्थशास्त्री डेरिल फेयरवेदर ने तर्क दिया कि कर को बदलने से कुछ घर के मालिकों को काफी हद तक प्रोत्साहित किया जा सकता है, जो वर्तमान कर सीमा तक अपने घरों पर लंबे समय तक पकड़ने के लिए बेचने से पहले बेचने की योजना बना रहे थे।

यहां तक कि अगर कर ब्रेक घर की बिक्री को उत्तेजित करता है, तो यह देश भर में आवास की मूल कमी को संबोधित नहीं करेगा। पुराने घर के मालिक जो अंत में अपने घर बेचते हैं और अभी भी कहीं और रहने की जरूरत है।

“हम अभी भी अमेरिका में आवास की कमी की इस समस्या के साथ फंस गए हैं और मुझे लगता है कि यह समस्या है जिससे निपटना चाहिए। हम अधिक, कम महंगा और अधिक तेज़ी से कैसे निर्माण करते हैं?” HEPP ने कहा।

पूंजीगत लाभ के बोझ को कम करने से भी उच्च-आय वाले अमेरिकियों को भी लाभ होगा, यहां तक कि इनमें से कई घरों में ट्रम्प के “वन बिग ब्यूटीफुल बिल” के तहत कर राहत के अन्य रूप प्राप्त होते हैं। उस कानून के हिस्से के रूप में, उच्च कर राज्यों में कई अमीर घर के मालिक राज्य और स्थानीय कर कटौती पर कैप में वृद्धि से लाभान्वित होंगे।

घर की बिक्री पर कर को खत्म करने से भी उस समय संघीय सरकार को खोए हुए राजस्व में लागत आएगी जब रिपब्लिकन अगले दशक में राष्ट्रीय ऋण में कम से कम $ 3.4 ट्रिलियन जोड़ रहे हैं।

सुधार के लिए अपने समर्थन के बावजूद, टेलर का मानना है कि कर कोड “बेतहाशा अधिक समृद्ध लोगों के लाभ के लिए बेतहाशा है,” और चिंता करता है कि पूंजीगत लाभ कर को समाप्त करने से धनी लोगों के पक्ष में अमेरिकी कर कोड को और अधिक तिरछा किया जा सकता है।

71 वर्षीय डेविड लेविन इस बात से सहमत हैं कि कर में सुधार से खुद की तरह भाग्यशाली घर के मालिकों को लाभ होगा, जिन्होंने दशकों से सराहना के दशकों में अपने घर की इक्विटी को देखा है। एक स्थानीय रियल-एस्टेट एजेंट लेविन के अनुसार, दंपति ने 1991 में अपने चार बेडरूम मैनहट्टन बीच हाउस को $ 632,000 में $ 632,000 में खरीदा, और अब यह अनुमानित $ 2.8 मिलियन है।

जबकि वे बेचने और डाउनसाइज़ करने के लिए तैयार हैं, पूंजीगत लाभ कर के साथ वे वर्तमान कानून के तहत सामना करेंगे, लेविन का कहना है कि वे एक नई जगह खरीदने के लिए अपने घर की बिक्री पर पर्याप्त लाभ नहीं कमाएंगे। यहां तक कि तटीय कैलिफोर्निया शहर में एक बहुत छोटा घर बजट से बाहर हो जाएगा, उन्होंने कहा।

लेविन ने कहा, “जिस तरह से कानून आज खड़ा है, हम अपनी जरूरत से बड़े घर में रख रहे हैं।”